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北京:街镇频出实招破解物业“懒作为”(3)


2019-05-28 00:43    AG娱乐

  如何做到公开透明?街道物业管理科科长李文秀称,在两年的调价过程中,物业专班给予了全程指导,物业公示收费标准和服务收支情况,所有公示资料和评估资料都到专班进行报备和留存。

  李文秀口中的“物业专班”是空港街道2010年成立的,目的在于使多元化居民的问题及时得到解决。据空港街道副主任龚佳跃介绍,物业专班由街道其他科室抽调的5名业务骨干组成,每周至少开展两次巡查,检查涉及合同履行、安全管理、环境治理等7类事项。对存在的问题,专班要求物业企业限期整改后上报,并进行复查,形成了闭环。

  20个社区居委会也配备了物业管理工作专员,居民有难题解决不了,可以直接联系专员,再由专员联系物业和水电气热等单位。

  朝阳门大街216-218号小区是典型的老旧小区,176户居民基本为回迁居民。建于上世纪90年代两栋老楼墙面已经斑驳,杂乱的架空线分布其上,黑漆漆的楼道墙面铺满了小广告。小院挤得满满当当,两栋楼之间有一个车棚,院内再七七八八停上几辆车,基本也就剩下一条通道供人行走了。

  2016年6月,居民和产权单位最终达成“房改房”政策落实协议。小区居民从“租户”变成“产权人”后,产权单位和物业公司要撤出,小区很快面临“失管”。

  为避免小区出现“管理真空”,朝阳门街道工委、社区党委及时介入,在“居民自主议事”平台的基础上,引导小区居民成立了“居民自管会”,代行部分物业职能,通过居民协商实现自治管理。

  小区自管会主任梁国宁说,自管会成员各有分工:调解小组负责疏导矛盾等工作;法制小组负责帮助居民维权;维修小组负责维修基建,管理维修资金、选聘施工队等;财务小组负责管理物业费、化粪池清掏费、取暖费、维修基金等费用。

  “居民每月向自管会缴纳每平方米0.5元的委托管理费,由居民自管会委托保洁、保安对小区进行小区日常管理,并将支出情况进行公示。”梁国宁说,自管会成立不到3年的时间,小区业主主动缴纳管理费高达95%。

  去年,北京市住建委等部门发文明确规定,在老旧小区改造工作启动前,物业管理与改造工程将同步表决,业主同意实施物业管理,并同意按要求缴纳物业管理费的,可以列入综合改造计划。“该规定将物业管理列为老旧小区改造的前置条件,可避免老旧小区改造后失管。”市住建委工作人员称。

  朝阳门街道朝西社区党委书记于春明说,216-218号小区已纳入东城老旧小区综合整治试点项目,按照“物业管理列为老旧小区改造的前置条件”的规定,小区正在引入专业物业企业。物业进驻后,“居民自管会”3年来收取的管理费剩余部分将全部归还居民。到时,自管会将转变职能,从直接的管理者变成物业服务的监督者。

  物业服务评估监管行业资深人士毛绍英称,目前物业费中六成为人工成本,由于物业费长期得不到调整,物业企业招收不到合适的工作人员,使物业服务水平质量下降,导致业主不满意,造成了恶性循环。

  “业主最常说的就是,物业既然不赚钱为何不走”,毛绍英说,一方面,开发商的物业还承担小区内开发商配套设施的经营,如车库、底商等。另外,物业企业通过电梯广告、灯箱广告等公共收益补充物业开支。

  他认为,要解决这个问题,需要物业公司物业服务标准、人员配备标准、日常开支、公共收益收入、公共收益使用等公开,让业主看明白。“不能只是贴一张纸,需要有第三方定期做审计。”他还建议,行业和主管部门定期公布行业费用标准,使小区业委会和居民有参照对比。同时,业主本身不能做“沉默的大多数”,应该自己“发声”决定小区事项,不能被少数人的意见“裹挟”。

  毛绍英同时认为,社区居委会具有组织性和客观性,参与协助小区管理是理想的状态。有业委会的,居委会可以提供支持和帮助。没有业委会或业委会瘫痪的情况下,居委会可以按照“一事一议”原则承担协调、组织作用,解决小区更换物业等紧急问题,并参与日常管理监督。需要注意的是,居委会在管理中不能越位,比如公共收益使用,需要业主自己决定。



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